Tasarruf Finansmanı ile Ev Alırken Masraflar: Tapu Harcı, Ekspertiz, DASK ve İpotek

Tasarruf finansmanı teklifi karşılaştırılırken çoğu kişi aylık taksite ve organizasyon ücretine odaklanır. Oysa tahsisat günü yaklaştığında tapu harcı, ekspertiz ücreti, DASK, ipotek tesis bedeli, döner sermaye ve satıcıya ödenecek özkaynak farkı gibi kalemler aynı anda nakit ihtiyacı doğurabilir.

Bu giderlerin tamamı tasarruf finansman şirketinin aldığı ücret değildir. Bazıları kanuni tapu gideri, bazıları bağımsız hizmet bedeli, bazıları da konut satın almanın doğal yan maliyetidir. Doğru karşılaştırma için tasarruf finansmanı ev alma masrafları tek tabloda toplanmalı ve organizasyon ücretiyle karıştırılmamalıdır.

Organizasyon ücreti hangi masrafı karşılar?

BDDK organizasyon ücretini, tasarruf finansman faaliyeti ve tasarruf fon havuzunun yönetimi karşılığında şirkete ödenen tutar olarak tanımlar. Bu ücret evin tapu harcı, DASK primi veya ekspertiz bedeli değildir. Şirket teklifinde “hizmet bedeli”, “katılım bedeli” ya da benzer ad kullanılıyorsa bunun sözleşmedeki organizasyon ücretiyle ilişkisini açıkça sorun.

BDDK açıklamasına göre tasarruf döneminde müşteriden organizasyon ücreti dışında ipotek, rehin, senet gibi teminatlar alınamaz ve müşteriyi ödeme yükümlülüğü altına sokacak işlem yapılamaz. Ancak tahsisatla birlikte gerçekleşen konut alımının tapu, değerleme ve sigorta giderleri üçüncü taraf işlemleridir. Bu ayrım, şirket ücretleri ile satın alma masraflarını doğru sınıflandırmak için önemlidir.

2026 tapu harcı nasıl hesaplanır?

Gelir İdaresi Başkanlığının güncel bilgilendirmesine göre gayrimenkul satışında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 oranında alınır. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşükse harç en az emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Örnekler yalnızca binde 20 oranının matematiksel gösterimidir; satış gününde güncel oranı, istisnaları ve matrahı GİB/TKGM üzerinden doğrulayın.

Uygulamada taraflar satıcının harcını alıcının karşılamasını pazarlık edebilir. Bu özel anlaşma, resmî sistemde harcın kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı doğduğu bilgisini değiştirmez. İlanda “tapu masrafı alıcıya aittir” yazıyorsa teklif bütçenizde her iki payın da sizden çıkıp çıkmayacağını netleştirin.

Döner sermaye hizmet bedeli sabit mi?

Hayır. TKGM'nin döner sermaye bedelleri yıllık tarife, işlem türü ve yöresel katsayıya göre hesaplanabilir. Tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı biriminde imza atması gibi durumlarda farklı tarife uygulanabilir. Bu nedenle eski bir blogdaki sabit rakamı bütçeye yazmak yerine 2026 tarifesini ve işlem başvurusunda oluşan tahakkuku kontrol edin.

Ekspertiz ücretini kim öder?

Tasarruf finansman şirketi, alınacak konutun değerini ve teminat olarak kabul edilebilirliğini belirlemek için değerleme yaptırabilir. Ekspertiz ücretinin müşteri, şirket veya taraflarca nasıl karşılanacağı sözleşme ve güncel şirket politikasına bağlıdır. Şu soruları değerleme talimatı verilmeden önce yazılı sorun:

• Ekspertiz ücretinin toplam tutarı ve KDV durumu nedir?
• Konut reddedilirse ücret iade edilir mi?
• Başka bir ev seçilirse ikinci ekspertiz yeniden ücretli mi?
• Raporun geçerlilik süresi ne kadar?
• Satış fiyatı rapor değerinden yüksek çıkarsa şirket hangi değeri esas alır?

Ekspertiz sonucu düşük çıkarsa oluşabilecek özkaynak farkını ve seçenekleri tapu ve ekspertiz rehberinde ayrıntılı bulabilirsiniz.

DASK ne zaman gerekir ve kim yaptırır?

Doğal Afet Sigortaları Kurumu, kapsamdaki konutlara ilişkin tapu işlemleri sırasında Zorunlu Deprem Sigortası poliçesinin kontrol edildiğini belirtiyor. Poliçe primi; adres, yapı tarzı, brüt yüzölçümü ve tarife gibi bilgilere göre değişir. Bu nedenle her ev için tek bir DASK fiyatı yazılamaz.

Satış sırasında mevcut poliçenin geçerliliği ve menfaat sahibi değişikliği kontrol edilmelidir. DASK'ın varlığı, evin tüm piyasa değerini veya ev eşyasını otomatik olarak güvenceye aldığı anlamına gelmez. Şirket ayrıca konut sigortası talep ediyorsa kapsam, lehtar ve yenileme koşullarını ayrı inceleyin.

İpotek tesis ve fek masrafı

Tahsisat sonrasında şirket kalan alacağını güvenceye almak için konut üzerine ipotek tesis edebilir. İpotek işleminin tapu/döner sermaye gideri, ekspertiz bağlantısı, derece ve üst sınırı sözleşmede açık olmalıdır. Borç kapandığında ipoteğin kaldırılması, yani fek/terkin sürecinde de güncel hizmet bedeli veya belge işlemi gündeme gelebilir.

Borç bitmeden satış ve ipotek çözümünü planlıyorsanız ipotek ve rehin rehberini inceleyin.

Gözden kaçan diğer ev alma giderleri

İmza öncesi “toplam nakit ihtiyacı” tablosu

Şirketten teklif alırken aşağıdaki kalemleri tek sayfada toplayın:

1. Peşinat veya başlangıç tasarrufu
2. Organizasyon ücreti ve ödeme takvimi
3. Tahsisata kadar ödenecek tasarruf taksitleri
4. Alıcının tapu harcı ve varsa üstlendiği satıcı payı
5. Döner sermaye ve ipotek işlem bedelleri
6. Ekspertiz, DASK ve diğer sigorta giderleri
7. Emlakçı, vekâlet, tercüme, transfer ve seyahat giderleri
8. Satış fiyatı ile şirket finansmanı arasındaki özkaynak farkı

Aylık ödemeyi görmek için tasarruf finansmanı maliyet hesaplama aracını kullanın; ardından araçta bulunmayan tapu ve üçüncü taraf giderlerini kendi nakit tablonuza ayrıca ekleyin. Şirketlerin organizasyon ücretlerini aynı hedef tutarla karşılaştırmak için şirket karşılaştırma sayfasına bakabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Tasarruf finansman şirketi tapu masrafını öder mi?

Bunun bütün şirketlerde geçerli olduğu varsayılamaz. Kampanya varsa kapsamı ve üst limiti yazılı teklifte görün. Kanunen alıcıya ait tapu harcını kimin fiilen karşılayacağı sözleşme ve kampanya koşuluyla doğrulanmalıdır.

Ekspertiz olumsuz çıkarsa para iade edilir mi?

Ekspertiz hizmeti tamamlandığı için bedelin iade edilmemesi mümkündür. Kesin sonuç şirketin ön bilgilendirme ve ücret koşullarına bağlıdır; ödeme yapmadan önce yazılı sorun.

DASK ile konut sigortası aynı mı?

Hayır. Zorunlu Deprem Sigortasının kapsamı ve teminat sınırları ayrıdır. İhtiyari konut sigortası farklı risk ve teminatlar içerebilir.

Tapuda düşük bedel göstermek masrafı azaltır mı?

GİB gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerektiğini, düşük beyanın cezalı tarhiyata yol açabileceğini açıkça belirtiyor. Tasarruf finansman ödemesi, ekspertiz ve banka kayıtları arasındaki uyumsuzluk ayrıca risk oluşturabilir.

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi

• GİB: Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı
• TKGM: 2026 döner sermaye fiyat listesi ve yöresel katsayılar
• DASK: Konut ve tapu işlemlerinde poliçe kontrolü
• BDDK: Organizasyon ücreti ve tasarruf dönemi kuralları

Son kaynak kontrolü: 24 Ağustos 2026. Harç, tarife, sigorta primi ve şirket ücretleri değişebileceğinden tapu ve ödeme gününde güncel tahakkukları kontrol edin. Bu içerik genel bilgilendirmedir; vergi, hukuk veya finansal danışmanlık değildir.