Tasarruf Finansmanı ile Hangi Evler Alınabilir? Tapu, İskân ve Ekspertiz Rehberi

Tasarruf finansmanında tahsisat hakkının doğması, beğendiğiniz her konutun şirket tarafından otomatik olarak finanse edileceği anlamına gelmez. Evin tapu niteliği, bağımsız bölüm bilgisi, üzerindeki ipotek ve hacizler, yapı ruhsatı, iskân durumu, ekspertiz değeri ve satıcının mülkiyet yetkisi işlem öncesinde incelenebilir.

Bu nedenle “Evim sistemiyle hangi evler alınabilir?” sorusuna tek cümlelik bir marka cevabı vermek doğru değildir. BDDK mevzuatı tasarruf finansmanını yurt içinde tescil edilmiş konut, çatılı iş yeri ve taşıtla sınırlar; fakat şirketlerin risk, teminat ve belge kabul ölçütleri sözleşmeye ve güncel iç politikalara göre farklılaşabilir.

BDDK kapsamı açısından “konut” ne demektir?

BDDK'nın güncel açıklamasına göre gerçek ve tüzel kişiler tasarruf finansman hizmetini yalnızca yurt içinde tescil edilmiş konut, çatılı iş yeri veya taşıt alımı için kullanabilir. Boş arsa ve tarla bu tanımda doğrudan sayılmaz. Tapuda taşınmazın cinsi, bağımsız bölüm numarası ve kullanım niteliği bu nedenle önemlidir.

Bir ilanda “daire” yazması tek başına yeterli değildir. Tapu kaydında arsa payı, bağımsız bölüm, malik, nitelik ve varsa şerh-beyan-rehin bilgileri incelenmelidir. İlan metni ile resmî tapu kaydı çelişiyorsa açıklama alınmadan kapora verilmemelidir.

Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve hisseli tapu arasındaki fark

Kat irtifaklı veya hisseli bir taşınmazın her durumda kabul ya da reddedileceğine dair bütün şirketleri bağlayan tek bir pratik kural yoktur. Şirketin yazılı ön onayı alınmadan “temsilci kabul edilir dedi” düşüncesiyle satış sözleşmesi imzalamak risklidir.

Tapuda mutlaka kontrol edilmesi gereken 7 alan

1. Malik: Satış yapan kişinin tapudaki malik veya geçerli vekâletnameye sahip yetkili kişi olup olmadığını doğrulayın.
2. Bağımsız bölüm: Daire numarası, kat, blok ve arsa payını fiilen gördüğünüz evle karşılaştırın.
3. Nitelik: Tapu kaydındaki mesken, konut, iş yeri veya arsa bilgisinin işlem amacıyla uyumunu kontrol edin.
4. İpotek ve rehin: Alacaklı kurumu, dereceyi, tutarı ve satış sırasında nasıl kaldırılacağını yazılı plana bağlayın.
5. Haciz ve tedbir: Satışa veya yeni teminat tesisine etki edebilecek kayıtları uzmanla inceleyin.
6. Şerh ve beyanlar: Aile konutu, satış vaadi, kira, riskli yapı veya başka kısıtların bulunup bulunmadığını araştırın.
7. İrtifaklar: İntifa, geçit veya kullanım hakkı gibi kayıtların konutun değerine ve kullanımına etkisini değerlendirin.

TKGM, bu kayıtların genelini takyidat olarak tanımlar. Malik, Web Tapu üzerinden güncel tapu kayıt örneği oluşturabilir ve şirketin incelemesi için güvenli biçimde paylaşabilir. Emlak ilanındaki eski tapu fotoğrafı güncel takyidat kontrolünün yerini tutmaz.

İskânsız veya yeni yapılmış ev alınabilir mi?

Yapı kullanma izin belgesi günlük dilde iskân olarak bilinir. İskânı bulunmayan bir yapıda belediye kayıtları, ruhsata aykırılık, abonelikler, kat mülkiyetine geçiş ve sigorta işlemleri bakımından ek riskler olabilir. Ancak “iskânsız bütün evler kesin reddedilir” veya “kat irtifakı varsa kesin alınır” şeklinde genel hüküm kurulamaz.

Şirketten yalnızca evin kabul edilip edilmediğini değil, hangi belgenin hangi tarihe kadar tamamlanması gerektiğini yazılı isteyin. Yeni projede müteahhidin teslim sözü, belediye ve tapu kayıtlarının yerini tutmaz. Yapı ruhsatı, proje uygunluğu, inşaat seviyesi ve bağımsız bölüm bilgisi ayrı ayrı doğrulanmalıdır.

Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Şirketin yaptırdığı değerleme, satış ilanındaki bedelle aynı çıkmak zorunda değildir. Örneğin satıcı 4.000.000 TL isterken ekspertiz değeri 3.500.000 TL belirlenirse şirket finansmanı ekspertiz veya sözleşme limitleriyle sınırlandırabilir. Aradaki farkı müşterinin kendi kaynağıyla kapatması, başka bir konut seçmesi ya da satıcıyla fiyatı yeniden görüşmesi gerekebilir.

İpotekli veya hacizli ev sistemle alınabilir mi?

TKGM açıklamasına göre ipotekli taşınmazın devrine hukuk düzeni mutlak engel koymaz. Ancak bu, tasarruf finansman şirketinin mevcut ipoteği kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Şirket kendi alacağını güvenceye almak için birinci derece ipotek veya temiz tapu isteyebilir.

Mevcut banka ipoteği varsa borcun satış bedelinden kapatılması, bankadan fek yazısının alınması ve yeni ipoteğin hangi sırada kurulacağı eş zamanlı planlanmalıdır. Haciz veya ihtiyati tedbirde ise ilgili kurumun kaldırma işlemi tamamlanmadan işlem ilerlemeyebilir. Şirket, satıcı ve mevcut alacaklı kurumdan ayrı ayrı yazılı prosedür alın.

Kapora vermeden önce uygulanacak kontrol listesi

• Şirketin güncel BDDK faaliyet iznini lisanslı şirketler sayfasından kontrol edin.
• Tapu sahibinden güncel tapu kayıt örneği ve gerekiyorsa belediye belgelerini isteyin.
• Belgeleri şirkete gönderip taşınmaz için yazılı ön değerlendirme alın.
• Ekspertiz ücretini kimin ödeyeceğini ve olumsuz raporda iade edilip edilmeyeceğini sorun.
• Satış fiyatı ile finansman tutarı arasındaki özkaynak ihtiyacını hesaplayın.
• Tahsisat tarihini, satıcı ödeme yöntemini ve ipotek tesis sırasını yazılı işlem planına bağlayın.
• Kapora sözleşmesinde finansman/ekspertiz onayı gerçekleşmezse ne olacağını açıkça düzenleyin.

Tahsisat günündeki belgelerin genel akışı için teslimat günü gerekli belgeler rehberini de inceleyebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Köy evi tasarruf finansmanıyla alınabilir mi?

Tapu niteliği, yapının yasal durumu, bağımsız kullanım, ekspertiz ve şirketin teminat kabulü birlikte incelenir. Yalnızca yapının fiilen ev olarak kullanılması yeterli kabul edilmeyebilir.

Aileden veya akrabadan ev alınabilir mi?

Mevzuat kapsamı içinde olsa bile şirketler ilişkili taraf işlemleri için ek belge ve gerçek satış incelemesi isteyebilir. Satıcı yakınlığı, bedelin kaynağı ve ödeme akışı işlemden önce şirkete yazılı bildirilmelidir.

Evin yaşı için yasal üst sınır var mı?

Bütün tasarruf finansman şirketleri için geçerli tek bir genel bina yaşı sınırı bulunduğu varsayılmamalıdır. Yapının fiziksel durumu, deprem riski, sigortalanabilirlik ve şirketin güncel kabul ölçütleri değerlendirilir.

Ekspertiz yapılmadan kapora verilir mi?

Verilebilir olması güvenli olduğu anlamına gelmez. Finansman veya ekspertiz onayı çıkmazsa kaporanın akıbeti sözleşmeye bağlı olabilir. Koşullu yazılı düzenleme yapılmadan yüksek kapora vermek ciddi risk taşır.

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi

• BDDK: Tasarruf finansmanının kapsamı ve müşteri hakları
• TKGM: Tapu, takyidat ve Web Tapu sıkça sorulan sorular
• TKGM: E-İpotek ve fek işlemleri
• TKGM Web Tapu sistemi

Son kaynak kontrolü: 24 Ağustos 2026. Şirketlerin taşınmaz ve teminat kabul politikaları değişebileceğinden kapora ve satış işleminden önce güncel yazılı onay alın. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki, teknik veya finansal danışmanlık değildir.