Katılım Bankası Konut Finansmanı mı, Tasarruf Finansmanı Şirketleri mi?

Katılım bankası konut finansmanı ile tasarruf finansmanı aynı ihtiyaca cevap verebilse de çalışma biçimleri farklıdır. Katılım bankasında uygun bulunan taşınmaz için finansman genellikle satın alma aşamasında kullandırılır; tasarruf finansmanında ise sözleşmeye bağlı tasarruf ve tahsisat takvimi vardır.

Hangisinin daha uygun olduğu tek bir oranla söylenemez. Teslimat zamanı, toplam geri ödeme, özkaynak, teminat, gelir düzeni ve erken çıkış senaryosu birlikte hesaplanmalıdır.

Ürün yapısı neden farklıdır?

Katılım finansmanında banka, kredi değerlendirmesi ve taşınmaz uygunluğundan sonra ürün sözleşmesine göre işlem kurar ve kâr payı içeren bir geri ödeme planı sunar. Tasarruf finansmanında müşteriler belirli bir tasarruf planına girer, organizasyon ücreti öder ve tahsisat koşullarını bekler.

Bu nedenle bir taraftaki kâr oranını diğer taraftaki organizasyon ücretiyle tek başına kıyaslamak doğru sonuç vermez.

Teslimat zamanı ve konut fiyatı

Katılım bankası onayı alınırsa konut bugünkü fiyatıyla edinilebilir; fakat finansman maliyeti ve peşinat gereksinimi vardır. Tasarruf finansmanında daha ileri tarihli tahsisat, konut fiyatının o tarihe kadar değişmesi riskini doğurabilir.

Tasarruf planında %45 / 180 gün gibi mevzuat ve plan koşulları teslimat senaryosuna dâhil edilmelidir; kesin tarih sözleşmeden okunmalıdır.

Toplam maliyet nasıl kıyaslanır?

Aynı konut bedeli için tüm nakit çıkışlarını tarihleriyle tabloya koyun. Bugün ödenen ve gelecekte ödenen tutarları sadece aylık taksit üzerinden değerlendirmeyin.

• Peşinat ve özkaynak
• Kâr payı veya organizasyon ücreti
• Ekspertiz, ipotek, sigorta ve tapu giderleri
• Toplam geri ödeme
• Erken kapama, cayma ve fesih sonucu
• Teslimat gecikirse kira ve fiyat farkı

Uygunluk ve teminat farkı

Katılım bankası kredi değerliliği, gelir ve teminat incelemesi yapar. Tasarruf finansman şirketinin de gelir, kefil veya teminat kriterleri olabilir; “herkese koşulsuz finansman” varsayımı doğru değildir.

Her iki modelde de taşınmazın hukuki ve teknik uygunluğu ayrıca incelenmelidir.

Karar senaryosu

Konutun hemen alınması zorunluysa tahsisat bekleme maliyetini; aylık ödeme esnekliği öncelikliyse sözleşmedeki artış ve erteleme hükümlerini öne çıkarın. Gelir düşüşü senaryosunda iki ürünün çıkış maliyetini ayrıca hesaplayın.

Sıkça sorulan sorular

Hangisi kesin olarak daha ucuzdur?

Güncel ve aynı koşullu teklifler olmadan söylenemez.

Katılım finansmanı faizsiz midir?

Katılım bankaları faizsiz finans ilkeleri çerçevesinde kâr paylı ürünler sunar; ürün sözleşmesi ve toplam maliyet incelenmelidir.

Tasarruf finansmanında ev hemen alınır mı?

Her planda değil; tahsisat tarihi ve koşulları sözleşmeye bağlıdır.

Sadece aylık taksit kıyaslanabilir mi?

Hayır. Teslimat tarihi, toplam ödeme ve yan giderler birlikte kıyaslanmalıdır.

Katılım bankası ve tasarruf finansmanını aynı zeminde karşılaştırmak

Katılım bankasının mal alımına dayalı finansmanı ile tasarruf finansmanı aynı ürün değildir. Biri genellikle taşınmazı daha erken edinmeye, diğeri tasarruf dönemi ve sözleşmedeki teslimat planına dayanır; ücret yapıları da farklıdır.

Karşılaştırmada aynı varsayımı kullanın

Kontrol alanı	Sorulacak soru	Doğrulama yöntemi
Varlığa erişilecek gerçek tarih	Bu koşul hangi olaylarda değişebilir ya da ertelenebilir?	Normal ve gecikmeli sonucu yan yana yazın.
Aynı hedef bedelde toplam nakit çıkışı	Değişiklik olduğunda yeni ödeme planı nasıl hesaplanır?	Toplam TL yükünü kişisel bütçeyle sınayın.
Bekleme dönemindeki kira veya kullanım maliyeti	Kötü senaryoda müşteriden hangi ek kaynak veya belge istenir?	Kapora veya peşin ödeme öncesinde doğrulayın.
Ödeme güçlüğü ve erken çıkış sonucu	Kesin tutar veya tarih nedir ve hangi belgeye dayanır?	Teklif ve sözleşmede aynı bilgiyi arayın.

Gerçek hayatta örnek karar senaryosu

Eve hemen taşınmak isteyen aile, yalnız toplam ödeme rakamını değil bekleme dönemindeki kirayı da tasarruf planına ekler. Katılım bankası teklifinde kâr payı, tahsis ve sigorta kalemlerini; tasarruf teklifinde organizasyon ücreti, teslimat zamanı ve çıkış koşullarını ayrı yazar. Sonucu aynı tarih ve aynı konut bedeli üzerinden kıyaslar.

Sık yapılan yanlış varsayımlar

• Katılım bankası ile tasarruf şirketi aynı lisans ve koruma rejimine tabidir: Paketler ile müşteri koşulları değiştiği için güncel yazılı teklif olmadan böyle bir sonuç genellenemez.
• Faizsiz ifadesi iki üründe aynı nakit akışını doğurur: Sözleşmedeki istisna bu sonucu değiştirebilir; ters ihtimalin bütçeye etkisini de ölçün.
• Düşük aylık ödeme toplam maliyetin düşük olduğunu kanıtlar: Reklam cümlesi yerine ön bilgilendirme formu ve imzalı ekler karşılaştırılmalıdır.
• Bekleme süresindeki kira karşılaştırmaya dâhil edilmez: Uygulamanın şirketten şirkete değişebilen bölümünü kesin kural gibi gösterir; yazılı koşul istenmelidir.

Adım adım uygulama planı

1. Bütün alternatifleri aynı konut veya araç bedeli ve aynı başlangıç günüyle hesaplayın.
2. Hemen edinim ile beklemeli teslimat arasındaki zaman farkına kira veya kullanım maliyeti ekleyin.
3. Faiz, kâr payı ve organizasyon ücretini kendi ürünlerinin yapısı içinde ayrı gösterin.
4. Peşinat, sigorta, tahsis ve üçüncü taraf giderlerini karşılaştırmanın dışında bırakmayın.
5. Gelir düşüşü halinde her seçeneğin taksit, teminat ve fesih sonucunu ayrı inceleyin.
6. Yeniden finansman veya hedef tutar güncellemesini garanti değil ihtimal senaryosu olarak kullanın.
7. Tek bir aylık taksit yerine işlemin sonuna kadar oluşacak zaman ve nakit yükünü değerlendirin.

Konuyu tamamlayan rehberler

• Banka Konut Kredisi mi, Tasarruf Finansman Şirketleri mi? Karşılaştırmalı Maliyet Analizi
• tasarruf finansmanı hesaplama aracı
• tasarruf finansman şirketi karşılaştırma aracı

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi

• BDDK: Faaliyet izni bulunan tasarruf finansman şirketleri
• BDDK: Tasarruf finansmanına ilişkin sık sorulan sorular
• 7292 sayılı Kanun ve 6361 sayılı Kanun değişiklikleri

İki yöntemin nakit akışı farkı