Ev Fiyatı Artarsa Finansman Tutarı Yetmezse Ne Olur?

Tasarruf finansmanına bugün belirli bir konut bütçesiyle giren müşteri, tahsisat günü geldiğinde aynı nitelikteki evin daha pahalı olduğunu görebilir. Örneğin 3 milyon TL hedefle başlanan planda bölgedeki uygun konutlar 4 milyon TL'ye çıktıysa tasarruf finansmanı sözleşme tutarı evi almaya yetmeyebilir.

Bu fark tasarruf finansmanı sisteminin en önemli planlama risklerinden biridir. “Faizsiz” olması, sözleşmedeki finansman tutarının konut fiyatına otomatik olarak endekslendiği anlamına gelmez. Şirketin güncel kampanyasında açık bir değer koruma mekanizması yoksa başlangıç tutarı sözleşmede yazdığı şekilde sabit kalabilir.

Kısa cevap: Ev fiyatı yükseldiğinde aradaki fark otomatik olarak şirket tarafından karşılanmaz. Müşteri farkı özkaynakla tamamlama, daha uygun başka bir ev seçme, finansman/proje tutarı artışı isteme, ödeme planını yeniden kurma veya sözleşmeden çıkmanın maliyetini değerlendirme seçeneklerine bakabilir. Her değişikliğin organizasyon ücreti, aylık taksit, vade ve tahsisat tarihine etkisi yazılı hesaplanmalıdır.

Finansman tutarı ile evin satış fiyatı aynı şey mi?

Hayır. Görüşme sırasında kullanılan kavramları ayırmak gerekir:

Kavram	Anlamı	Neden önemli?
Sözleşme/proje tutarı	Planın hesaplanmasına esas başlangıç tutarı	Organizasyon ücreti ve ödeme planı bu tutarla bağlantılı olabilir
Finansman tutarı	Tahsisatta şirket tarafından kullandırılması kararlaştırılan tutar	Satıcıya ödenecek şirket kaynağının sınırını gösterir
Konut satış fiyatı	Satıcıyla anlaşılan gerçek devir bedeli	Tapu harcı ve müşterinin toplam nakit ihtiyacını etkiler
Ekspertiz değeri	Bağımsız değerleme sonucundaki piyasa/teminat değeri	Şirketin kabul edeceği finansman ve teminatı sınırlayabilir

Şirket temsilcisinden “4 milyonluk proje” ifadesini duyduğunuzda bunun satıcıya ödenecek net finansman mı, peşinat dahil toplam hedef mi olduğunu sorun. Organizasyon ücreti ve tapu giderlerinin bu tutarın içinde olduğunu varsaymayın.

Örnek: Teslimatta 1 milyon TL açık oluşursa

Başlangıçta hedef konut bedelinin 3.000.000 TL, şirket finansmanının 2.400.000 TL ve müşterinin planladığı özkaynağın 600.000 TL olduğunu düşünelim. Tahsisat gününde uygun ev 4.000.000 TL olmuşsa yeni ihtiyaç yalnızca “ev 1 milyon arttı” demekle bitmez.

Yeni satış fiyatı: 4.000.000 TL
Mevcut şirket finansmanı: 2.400.000 TL
Başlangıçta planlanan özkaynak: 600.000 TL
Toplam mevcut kaynak: 3.000.000 TL
Finansman açığı: 1.000.000 TL

Bu açığa ayrıca tapu harcı, ekspertiz, DASK, ipotek ve diğer satın alma giderleri eklenebilir. Gerçek nakit ihtiyacını görmek için ev alma masrafları rehberini kullanın.

Finansman tutarı yetmezse değerlendirilecek 7 seçenek

1. Aradaki farkı özkaynakla tamamlamak

Birikim, altın veya satışa hazır başka bir varlık varsa müşteri açığı kendisi kapatabilir. Ancak acil borçlanmayla yaratılan farkın maliyeti, tasarruf finansmanının avantajını azaltabilir. Tapu öncesi kaynağın hazır ve belgelenebilir olmasını sağlayın.

2. Satıcıyla fiyat ve ödeme pazarlığı yapmak

Satış fiyatında indirim, bazı masrafların satıcı tarafından karşılanması veya kaporanın fiyata dahil edilmesi açığı azaltabilir. Şirket finansmanı dışında satıcıya vadeli borç bırakılması düşünülüyorsa senet, tapu ve teminat sonuçlarını hukukçuya inceletin.

3. Daha uygun başka bir konut seçmek

Semt, bina yaşı, metrekare veya kat tercihini değiştirerek bütçeye uygun ev bulunabilir. Fiyatı düşük diye tapu ve yapı riski yüksek taşınmaza yönelmeyin; hangi evlerin kabul edilebildiği rehberini kontrol edin.

4. Finansman veya proje tutarı artışı istemek

Şirket sözleşmeye ve risk politikasına göre hedef tutarı artırmayı kabul edebilir. Bu otomatik bir hak değildir. Yeni organizasyon ücreti, daha yüksek taksit, uzayan vade veya değişen tahsisat tarihi doğup doğmadığını eski ve yeni ödeme planını yan yana alarak inceleyin. İşlem adımlarını ve örnek fark hesabını evim sistemi finansman tutarı artırma rehberinde ayrıntılı görebilirsiniz.

5. Ödeme planını yeniden yapılandırmak

Peşinat veya aylık taksit artırılarak yeni hedefe ulaşmak mümkün olabilir. Ancak güncel çekilişsiz planlarda %45 tasarruf ve en az 180 gün gibi tahsisat koşulları tek başına ortadan kalkmaz. Plan değişikliğinin teslim ayını nasıl etkilediğini yazılı simülasyonla görün.

6. Sözleşme konusunu değiştirme talebini değerlendirmek

BDDK'nın 2023 yönetmelik değişikliği müşteriye bir defaya mahsus sözleşme konusunu değiştirme talebinde bulunma hakkı tanıdı. Bu düzenleme, finansman tutarının istenen miktarda otomatik artırılacağı anlamına gelmez. Konut, çatılı iş yeri ve taşıt arasındaki değişikliğin yeni ücret ve tarih sonucunu şirketten yazılı alın.

7. Devam etmek ile ayrılmanın maliyetini karşılaştırmak

Yeni taksit sürdürülemiyorsa sözleşmede kalmak tek seçenek değildir. Fakat fesihte organizasyon ücreti ve iade süresi önemlidir. sözleşme iptali ve para iadesi rehberini okuyup kararları toplam maliyetle karşılaştırın.

“Enflasyon korumalı paket” açığı tamamen kapatır mı?

Her şirketi bağlayan tek bir “enflasyon korumalı tasarruf finansmanı” formülü yoktur. Finansman tutarı TÜFE, altın veya başka bir göstergeye göre artırılsa bile hedeflediğiniz semtin konut fiyatı aynı oranda hareket etmeyebilir. Ayrıca finansman artarken aylık taksit ve toplam ödeme de yükselebilir.

Endeks adı yerine formüle bakın: baz tarih, güncelleme sıklığı, üst sınır, taksit etkisi ve teslimat tutarı sözleşmede yazıyor mu? Ayrıntılar için enflasyon korumalı paketler rehberini inceleyin.

Proje artırımı teslim tarihini değiştirir mi?

Değişebilir. Finansman hedefi büyüdüğünde birikim oranı, aylık taksit, toplam vade ve şirketin tahsisat planı yeniden hesaplanabilir. Eski planda %45 eşiğine ulaşmış olmanız, artırılmış yeni tutarda aynı oranı koruduğunuz anlamına gelmeyebilir.

Yazılı karşılaştırma isteyin: Eski finansman tutarı, yeni finansman tutarı, ek organizasyon ücreti, eski/yeni taksit, eski/yeni tahsisat tarihi ve toplam vade aynı tabloda bulunmadan değişiklik formu imzalamayın.

Kendi senaryonuzdaki tahmini süreyi tasarruf finansmanı hesaplama aracında kontrol edebilir; erken teslim seçeneklerinin koşullarını erken teslimat rehberinde okuyabilirsiniz. Hesap sonucu bağlayıcı şirket teklifi değildir.

İmza gününde fiyat artışı riskini azaltacak sorular

Finansman tutarı sabit mi, hangi koşulda artırılabilir?
Proje artırımında organizasyon ücreti yeniden hesaplanıyor mu?
Tutar değişirse tahsisat tarihi ve %45 hesabı nasıl değişiyor?
Enflasyon/değer koruma varsa hangi dış endeks ve formül kullanılıyor?
Hedef tutar yetmezse farklı konut seçmek için süre sınırı var mı?
Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa fark nasıl ödeniyor?
Şirket başka kredi veya ikinci derece ipoteğe izin veriyor mu?
Plan değişikliğini kabul etmezsem fesih ve iade koşulları nedir?

Sıkça sorulan sorular

Ev fiyatı artınca şirket finansmanı otomatik artırır mı?

Hayır, sözleşmede açık bir artış mekanizması bulunmadıkça otomatik artış varsayılmamalıdır. Şirketin proje artırımı teklifi yeni ücret, taksit veya teslim tarihi içerebilir.

Farkı banka kredisiyle kapatabilir miyim?

Banka onayı kadar tasarruf finansman şirketinin teminat ve ipotek sırası da önemlidir. İkinci finansmanın eve ek ipotek getirmesi işlemi engelleyebilir. Her iki kuruluşun yazılı onayı olmadan plan yapmayın.

Daha ucuz ev seçersem kalan finansmanı nakit alabilir miyim?

Tasarruf finansmanı serbest amaçlı nakit kredi değildir; ödeme konut edinimi ve sözleşme koşulları kapsamında yürütülür. Kullanılmayan tutarın müşteriye nakit verileceği varsayılamaz.

Proje tutarını artırmak mı, yeni sözleşme yapmak mı daha iyi?

Mevcut birikim, organizasyon ücreti, tahsisat sırası ve yeni plan koşulları karşılaştırılmadan genel cevap verilemez. İki seçeneği aynı hedef tutar ve aynı teslim ayıyla yazılı hesaplatın.

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi

Son kaynak kontrolü: 24 Ağustos 2026. Finansman artırımı, ödeme planı ve tahsisat koşulları şirket ile sözleşmeye göre değişebilir. Değişiklik formunu imzalamadan önce güncel yazılı teklif ve sözleşmeyi inceleyin. Bu içerik genel bilgilendirmedir; finansal veya hukuki danışmanlık değildir.

Tasarruf Finansmanında Ev Fiyatı Artarsa Ne Olur? Finansman Tutarı Yetmezse Çözümler

Bu rehberin odaklandığı soru