5 Milyon TL’lik Ev İçin Tasarruf Finansman Planı: Örnek Hesaplama ve Ödeme Tablosu

5 milyon TL değerinde bir ev almak için tasarruf finansmanına başvurmayı düşünüyorsanız yalnızca aylık taksite bakmak yeterli değildir. Başlangıç ödemesi, tahsisattan önce birikmesi gereken tutar, organizasyon ücreti, tahsisat sonrası kalan borç ve konut fiyatındaki olası artış birlikte hesaplanmalıdır. Bu rehberde 5 milyon TL’lik ev için örnek tasarruf finansman planını iki farklı nakit akışıyla adım adım kuruyoruz.

5 milyon TL’lik ev planının kısa özeti

Buradaki en kritik ayrım şudur: 1 milyon TL başlangıç ödemesi ve takip eden tasarruf taksitleri, örnekte şirket nezdindeki plan borcundan düşer. Tahsisat koşulları sağlandığında hedeflenen 5 milyon TL finansman satıcıya ödenir; müşterinin o tarihe kadar yaptığı 2,25 milyon TL tasarruf nedeniyle plan kapsamında kalan anapara 2,75 milyon TL olur. Sözleşmenizde “finansman tutarı”, “sözleşme tutarı” ve “peşinat” farklı tanımlanıyorsa şirketten bu akışı yazılı açıklamasını isteyin.

%45 ve 180 gün koşulu nasıl hesaplanır?

Güncel çekilişsiz plan mantığında tahsisat için yalnızca belirli bir tasarruf yüzdesine ulaşmak yetmez; asgari tasarruf süresi de tamamlanmalıdır. Bu örnekte iki kontrol birlikte yapılır:

1. Tutar kontrolü: 5.000.000 TL’nin %45’i olan 2.250.000 TL birikmiş olmalı.
2. Süre kontrolü: Tasarruf dönemi en az 180 günü tamamlamış olmalı.
3. Sözleşme kontrolü: Ödemelerin zamanında yapılması, istenen belgeler ve sözleşmedeki diğer tahsisat şartları sağlanmalı.

Plan A: 1 milyon TL başlangıç ödemesiyle yaklaşık 6 ayda eşiğe ulaşmak

1 milyon TL başlangıç tasarrufu bulunan ve en erken uygun tarihe odaklanan bir hane için, %45 eşiğine kalan 1,25 milyon TL altı eşit tasarruf taksidine bölünebilir:

Bu düz hesapta toplam plan süresi 45 aydır: yaklaşık 6 aylık tasarruf dönemi ve 39 aylık tahsisat sonrası dönem. Organizasyon ücreti ile tapu ve sigorta giderleri bu aylık rakamlara dahil değildir. Ayrıca 180 gün, her zaman tam altı takvim ayına eşit olmadığından tahsisat tarihi gün bazında sözleşmeden kontrol edilmelidir.

Plan B: Aylık 75 bin TL ile daha dengeli bir senaryo

Aylık 208 bin TL tasarruf ödemesi birçok hane için sürdürülebilir değildir. Aynı 1 milyon TL başlangıç ödemesiyle aylık 75 bin TL ayrıldığında %45 eşiği yaklaşık 17 ayda aşılır:

• 17 aylık tasarruf taksitleri: 17 × 75.000 = 1.275.000 TL
• Başlangıç tasarrufu dahil toplam: 1.000.000 + 1.275.000 = 2.275.000 TL
• Ulaşılan oran: 2.275.000 ÷ 5.000.000 = %45,5
• Kalan plan borcu: 5.000.000 − 2.275.000 = 2.725.000 TL
• Toplam 60 aylık planda kalan 43 aya düz bölünürse: yaklaşık 63.372,09 TL/ay

Bu ikinci senaryo daha geç bir tahsisat hedefler fakat ilk dönemdeki nakit baskısını ciddi biçimde azaltır. Gerçek şirket planında tahsisat sonrası taksitler eşit olmayabilir; ara ödeme, artan taksit veya farklı vade uygulanabilir. Kendi bütçenizi denemek için tasarruf finansmanı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Araç sonucu teklif değil, karşılaştırma amaçlıdır.

Organizasyon ücreti ne kadar olur?

Tasarruf finansmanı faizsiz esasla çalışsa da organizasyon ücreti vardır. Ücret oranı, hesaplama matrahı ve ödeme biçimi şirkete göre değişebildiği için tek bir “doğru oran” yoktur. Aşağıdaki tablo yalnızca 5 milyon TL üzerinden maliyet hassasiyetini gösterir:

Örneğin varsayımsal %8 ücret altı takside bölünirse aylık 66.666,67 TL ek nakit çıkışı doğar. Plan A’nın ilk altı ayında tasarruf taksidiyle birlikte aylık çıkış yaklaşık 275 bin TL’ye ulaşır. Ücret peşin istenirse ilk günkü kaynak ihtiyacı daha da yükselir. Teklifleri karşılaştırırken yalnız oranı değil, ücretin hangi tutar üzerinden hesaplandığını ve taksitlendirmenin teslimat koşulunu etkileyip etkilemediğini sorun.

Ev fiyatı tahsisata kadar 5,75 milyon TL olursa ne olur?

Sözleşme hedefinin 5 milyon TL olması, beğendiğiniz konutun fiyatını sabitlemez. Aynı ev tahsisat tarihinde 5,75 milyon TL’ye çıkarsa, finansman hedefi ile satış bedeli arasında 750 bin TL açık oluşur. Buna tapu harcı, ekspertiz, DASK, ipotek ve taşınma gibi giderler de eklenebilir.

Bu risk için ev fiyatı artarsa finansman yetmezliği rehberini; tapu ve diğer kalemler için ev alma masrafları hesabını okuyun.

Satın alınacak ev için ayrıca hangi kontroller yapılmalı?

Ödeme planının tutması, her konutun finansmana uygun olduğu anlamına gelmez. Tapu niteliği, bağımsız bölüm bilgisi, iskan, takyidat, ekspertiz değeri ve şirketin teminat kabul koşulları incelenmelidir. Özellikle hisseli tapu, aile içi satış, tamamlanmamış proje veya üzerinde haciz bulunan taşınmazlarda şirketin yazılı uygunluğu alınmadan kapora verilmemelidir. Ayrıntılı kontrol listesi için tasarruf finansmanıyla hangi evler alınabilir rehberine bakın.

Aylık ödeme gücü nasıl test edilir?

• Gelir testi: Taksidi mevcut gelirle değil, zorunlu giderlerden sonra kalan düzenli gelirle karşılaştırın.
• Gelir kaybı testi: Hanenin toplam geliri üç ay boyunca %20 azalırsa ödeme devam edebiliyor mu?
• Fiyat farkı testi: Tahsisatta 500–750 bin TL ek özkaynak gerekirse kaynağı hazır mı?
• Acil durum fonu: Plan ödemesinden ayrı en az birkaç aylık zorunlu gider rezervi var mı?
• Organizasyon ücreti testi: Ücreti ayrı nakit akışı olarak mı hesapladınız, yoksa yanlışlıkla 5 milyon TL’nin içine mi saydınız?

Bir planın “faizsiz” olması, her bütçe için düşük riskli olduğu anlamına gelmez. Yüksek ilk taksitlerle erken tahsisat hedeflemek yerine sürdürülebilir taksit ve yeterli güvenlik payı çoğu hane için daha sağlıklı olabilir.

İmza öncesi 10 maddelik kontrol listesi

1. Şirketi BDDK’nın güncel lisanslı şirketler listesinde doğrulayın.
2. 5 milyon TL’nin satıcıya ödenecek net finansman tutarı olduğunu yazılı teyit edin.
3. 1 milyon TL başlangıç ödemesinin plan borcuna nasıl işlendiğini sorun.
4. %45 hesabının hangi ödeme kalemlerinden oluştuğunu öğrenin.
5. 180 günlük sürenin başlangıç ve bitiş tarihini gün/ay/yıl olarak yazdırın.
6. Tahsisat tarihini “tahmini” ve “kesin” ifadeleri bakımından ayırın.
7. Organizasyon ücretinin oranını, matrahını, vergisini ve iade koşulunu inceleyin.
8. Taksit gecikmesinin tahsisata ve sözleşmeye etkisini okuyun.
9. İpotek, kefil, gelir belgesi ve ekspertiz şartlarını önceden öğrenin.
10. Şirketler arasında tasarruf finansman karşılaştırması yapıp aynı tutar ve vadede yazılı teklif alın.

BDDK’ya göre ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce müşteriye verilmelidir. Sözleşme imzalandıktan sonra da 14 gün içinde gerekçe göstermeden cayma hakkı bulunur; caymada organizasyon ücreti dahil yapılan ödemelerin iadesine ilişkin şartlar için BDDK Tasarruf Finansman SSS sayfasını ve sözleşmenizi birlikte inceleyin.

Sık sorulan sorular